【初心者向け】相続財産が不動産だけの人へ― 知っておきたい「代償分割」という解決法をやさしく解説
【目次】
はじめに：不動産しかない相続はなぜトラブルになりやすい？
相続の基本：不動産は「分けにくい」財産
代償分割とは？初心者でもわかるシンプル解説
代償分割が選ばれる典型的ケース
代償分割のメリット
デメリット・注意点
代償分割に必要な手続き
税金はどうなる？（代償金を払う側／受け取る側）
不動産評価をどう決める？（トラブルを避けるコツ）
遺言書があれば、もっとスムーズ
実際の事例で理解する代償分割
まとめ：不動産相続は「代償分割」で公平に
📞ご相談はこちら
1｜はじめに：不動産しかない相続はなぜトラブルになりやすい？
相続相談の中で最も多いのが、
「財産のほとんどが不動産しかない」
「預貯金で調整できず、兄弟間で分けられない」
というケースです。
不動産は預金のように数字でスパッと分けられず、
「誰が住む？」「売る？」「名義は？」など話し合うべき点が多く、
相続人同士の意見が食い違いやすいためです。
そんなときに解決策となるのが 「代償分割」 です。
2｜相続の基本：不動産は「分けにくい」財産
相続は大きく3つの方法で分けることができます。
① 現物分割（そのまま分ける）
→ 不動産・預金・株などを現物のままそれぞれが取得
② 換価分割（売って分ける）
→ 不動産を売却し、代金を分ける
③ 代償分割
→ 不動産を1人が取得し、他の相続人に“代わりのお金”を支払う
不動産は丸ごと一人にまとめないといけないことが多く、
現物分割が難しいため、②か③が選ばれます。
しかし、 売却したくない ケース（自宅や先祖代々の土地など）では、
代償分割が最も有効です。
3｜代償分割とは？初心者でもわかるシンプル解説
不動産を相続する人が、他の相続人に“公平を保つためのお金（代償金）”を支払う方法です。
＜例＞
相続財産：不動産3,000万円のみ
相続人：長男・次男（２人）
長男が不動産を取得する代わりに、
次男へ 1,500万円 を支払う。
これが代償分割です。
4｜代償分割が選ばれる典型的ケース
実家に住んでいる子が家を引き継ぎたい
遠方の相続人は不動産を持っても管理できない
土地が広く分筆できない
建物が古く、共有してもメリットがない
「将来売却したときのトラブル」が怖い
共有状態にすると修繕費・固定資産税の負担が複雑になる
不動産は共有にしたときの後々のトラブルがとても多いため、
専門家は代償分割を推奨するケースが多くあります。
5｜代償分割のメリット
① 不動産を売らずに済む
自宅を守りたい家族にとって大きなメリット。
② 相続人同士の公平性が保てる
代償金の支払いにより、不公平感を軽減。
③ 共有状態を避けられる
共有は「売却」「建て替え」「解体」で必ず揉めます。
④ 相続手続きがスムーズになる
「売る／売らない」「価格の合意」といった衝突を回避。
6｜デメリット・注意点
① 代償金を準備する必要がある
銀行借入を使う場合も。
② 不動産の価値評価で揉めやすい
「3,000万じゃなくて2,000万だろ」といった争いが多い。
③ 納税資金の問題（相続税がかかる人）
不動産を相続した側は納税資金の準備が必要になる場合がある。
④ 遺産分割協議書の作成が複雑
一般的な遺産分割とは書き方が異なる。
7｜代償分割に必要な手続き
① 不動産の評価
必ず行うべき。争いを避けるため。
・固定資産税評価額
・路線価評価
・不動産会社による査定
・不動産鑑定士の評価（最も正確）
② 遺産分割協議書の作成
代償金の金額・支払時期・方法を明確に記載。
③ 名義変更（相続登記）
2024年から義務化。
④ 代償金の支払い
・銀行振込
・一括払い
・分割払い（合意があれば可能）
8｜税金はどうなる？（国税庁の最新基準）
参照：国税庁（代償分割と税）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4173.htm
■【不動産を取得する人】
不動産を取得しただけで 追加の相続税は原則なし。
ただし、
不動産の評価額より“高額すぎる代償金”を払った場合、
一部が贈与扱いになることがあります。
■【代償金を受け取る人】
代償金は 相続による取得 のため 非課税（所得税・贈与税なし）。
9｜不動産評価をどう決める？（トラブルを避けるコツ）
1. ３つ以上の査定を取る
不動産会社によって査定額はバラつきます。
2. 路線価で基準値を作る
税務署も判断する最も客観的な指標。
3. 不動産鑑定士に依頼（争いの芽を摘む）
相続人同士の“感情トラブル”を事前に回避できます。
10｜遺言書があれば、もっとスムーズ
被相続人が生前に
「長男に自宅を相続させ、長男は次男へ代償金1,500万円を支払う」
と明記した遺言書を作っておけば、相続は大きく簡略化。
争いを防ぐ
手続きが早い
代償金のトラブルが減る
生前の準備は非常に大切です。
11｜実際の事例で理解する代償分割
■事例1：実家を守りたい長男
相続財産：実家（路線価評価3,200万円）
相続人：長男・次男
長男が相続し、
次男へ 1,600万円 の代償金を支払う。
→ 円満に終了。
→ 次男も納得感がある。
■事例2：評価額で争ったケース
長女：「自宅は5,000万円の価値がある」
長男：「いや、3,000万円だ」
鑑定士に依頼し 3,800万円 で合意。
→ 代償分割が成立。
専門的な評価がトラブルを解決。
12｜まとめ：不動産相続は「代償分割」で公平に
不動産しかない相続ではトラブルが起きやすい
“代償分割”という方法なら不動産を守りつつ公平に分けられる
代償金で相続人全員の納得感が増す
税金面でも有利なことが多い
不動産の評価が最重要ポイント
遺言書があればトラブルはさらに減る
不動産相続の悩みは、
代償分割を知っているかどうかで大きく変わります。
📞 ご相談はこちら
「うちの場合、どんな備えをすればいいのか知りたい」
障害を持つ子どもの将来設計について相談したい方は、お気軽にご相談ください。
障害を持つ子どもの親亡き後を支える会
〒103-0013
東京都中央区日本橋人形町3-3-5 6階605
〒231-0032
神奈川県横浜市中区不老町1-6-9 第一HBビル8階A
☎ 0120-905-336
お子さまの将来に安心をつくるための制度設計を、専門家と一緒に検討してみませんか？