障害のある子が相続した家が“負動産”に｜売却・賃貸・名義整理で立て直した事例
障害のある子が相続した家が“負動産”に｜売却・賃貸・名義整理で立て直した事例
親が亡くなったあと、障害のあるお子さまが「家（不動産）」を相続したものの、固定資産税・修繕・空き家リスクが重くのしかかり、 生活を守るはずの相続が“負担だけ増える状態（負動産）”になることがあります。
結論（最初にここだけ）
- 放置がいちばん高くつくため、まず「当座の管理」と「名義の整理（相続登記）」を同時に進めます。
- 次に、家族会議で出口（売却／賃貸／保有）を決め、実行できる体制（署名者・代理権・支払い口）を整えます。
- 障害の種類そのものではなく、“意思能力（理解して判断できるか）”によって手続きが大きく変わります。
※本記事は一般的な情報です。個別事情により最適解は変わります（特に「売却」「後見」「福祉給付」）。
目次
「負動産」になりやすい3つの原因
-
原因1
名義（権利）が宙ぶらりん
「誰の家か」が未確定のままだと、売却も賃貸も進まず、固定資産税や管理費だけが出ていきます。 -
原因2
署名・契約を誰がするのか決まっていない
障害のある相続人がいる場合、同意が有効か（理解して判断できているか）が重要です。判断が曖昧なまま進めると、後で「無効」「やり直し」になり得ます。 -
原因3
家族の感情（不公平感）で結論が先延ばし
「売りたくない」「思い出がある」「自分だけ損したくない」が絡むと、決めるほど傷つく気がして止まります。結果として、家が傷み、費用が増えます。
ポイントは、感情を否定しないまま「意思決定の手順」を先に作ることです（後半の家族会議の進め方で具体化します）。
今回の事例｜相続した家が空き家化し、施設費と両立できなくなった
登場人物（モデルケース）
- 被相続人：母（急逝）
- 相続人：長男（主導役）／次男（遠方）／障害のある子（本人・同居歴あり、現在は支援付き住まい）
- 遺産：実家（築古の戸建て）＋少額の預金
相続発生後、預金は凍結され、当面の支払いは長男が立替。実家は空き家になり、 固定資産税・火災保険・草木の管理が発生しました。 さらに、近隣から「雑草が伸びている」「ポストが溢れている」と連絡が入り、精神的負担も増大。
つまずきポイント
- 「障害のある相続人の同意」をどう扱うかが曖昧で、遺産分割協議書の作成が止まった
- 次男は「売却したい」、長男は「いったん保有したい」、意見が割れた
- 結果として、何も決められないまま空き家コストだけが積み上がった
そこで本件では、いきなり「売る／売らない」を決めるのではなく、①緊急対応（管理・支払いの可視化）→②名義整理→③家族会議で方針決定→④出口実行の順に切り替えました。
最初の7日でやることチェックリスト（緊急対応）
「決める前にやる」こと（放置コストを止める）
- 現況確認：空き家か／誰かが出入りしているか／雨漏り・破損はないか
- 安全・防犯：鍵の管理、窓・勝手口、郵便物、近隣への連絡先メモ
- 支払いの棚卸し：固定資産税、火災保険、電気・水道、管理委託費、修繕見込み
- 書類の確保：登記簿（全部事項証明書）、固定資産税納税通知書、権利証（登記識別情報）
- 写真で記録：外観・室内・損耗箇所（後の売却・賃貸・保険・家族説明で効きます）
- 当座の管理手配：草木、換気、通水、見回り（業者・親族・管理会社）
※「家の中の貴重品・通帳・印鑑」探索は、相続人間の誤解が起きやすいので、可能なら複数人で実施し、メモと写真を残します。
手続きの全体像（誰が・いつ・何を・どの順番で）
| STEP | やること | 担当（目安） | 主な書類 |
|---|---|---|---|
| 1 | 相続人・遺言の確認、戸籍収集 | 長男（まとめ役） | 戸籍一式、住民票除票、遺言（あれば） |
| 2 | 不動産の現況把握（管理・コスト・売却可能性の一次判断） | 相続人＋不動産会社 | 登記簿、固定資産税通知、写真 |
| 3 | 意思能力の確認（障害のある相続人の同意の扱いを決める） | 家族＋専門家 | 医師の所見・診断書（必要に応じて） |
| 4 | 家族会議（議題：出口戦略・費用負担・担当・期限） | 全員（司会を1人決める） | 議事メモ、見積、査定 |
| 5 | 遺産分割協議書の作成（または遺言執行） | 専門家＋相続人 | 協議書、印鑑証明、本人確認 |
| 6 | 相続登記（名義変更） | 司法書士等 | 戸籍、協議書、評価証明 等 |
| 7 | 出口実行（売却／賃貸／保有整理） | 体制により決定 | 媒介契約、売買契約、賃貸契約、許可（必要なら） |
この事例で実際に効いた「家族会議の型」
- 会議のゴールを「出口を決める」ではなく「出口を決める期限と役割を決める」に設定
- 先に数字（毎月・毎年のコスト）を出し、感情の議論を“数字の上に”置く
- 障害のある相続人の参加は、本人の負担にならない形（短時間・支援者同席・説明資料）に調整
「署名できる？できない？」が曖昧なときの考え方
- 障害があること自体で相続人から外れることはありません。問題は“その時点で内容を理解し、判断できるか”です。
- 判断が微妙な場合は、後で無効リスクが出ないよう、説明の記録・医師の所見・専門家の同席など「説明した・理解した」を残す工夫をします。
- 意思能力が足りない場合は、成年後見等の検討が必要になります（Q&Aで整理します）。
出口戦略①：売却で立て直す（向き・不向き／必要書類）
向いているケース
- 空き家の維持が難しく、固定費を止めたい
- 遠方で管理できない、近隣対応が負担
- 修繕が高額、老朽化が進んでいる
- 売却資金を、障害のある子の生活費（住居費・支援費）に回したい
注意が必要なケース
- 障害のある相続人が「将来住む可能性がある家」
- 相続人の間に強い対立がある（価格・売る売らない）
- 成年後見を利用していて、居住用不動産の処分許可が必要になり得る
売却の準備（最短で動くために）
- 不動産会社に査定依頼（複数社推奨）
- 権利関係の確認（共有・抵当権・未登記増築など）
- 残置物の整理（費用・立会い・形見分けルール）
- 売却方針（価格・時期・費用負担）を家族会議で決定
必要書類のイメージ（実務で詰まりやすい箇所）
- 登記簿（全部事項証明書）、固定資産税評価（市区町村）
- 相続関係書類（戸籍一式、法定相続情報があると楽）
- 遺産分割協議書（または遺言）＋印鑑証明書
- 本人確認書類
- （成年後見の場合）後見登記事項証明書、家庭裁判所の許可（必要な場合）
お金の論点：売却益をどう“生活保障”に変えるか
- 売却益を「誰の口座に」「何に」「どの頻度で」使うかを先に決めます。
- 障害のある子の将来の支払い（住居費・支援費・医療）に充てるなら、遺言＋信託（家族信託等）で“毎月の支払い”を仕組みにする設計も有効です。
- 税務（譲渡所得）や福祉（資産要件）の影響があり得るため、売却前に専門家へ確認します。
知っておきたい：空き家を売るときの特例（代表例）
相続した「被相続人の居住用財産（空き家）」は、要件を満たすと譲渡所得から一定額を控除できる特例があります。
ただし要件が細かい（期間・建物の条件・利用状況など）ため、売却を決める前に“当てはまるか”を必ず確認してください。
※適用可否は個別に変わります（「相続人の数」などでも控除上限が変わる場合があります）。
出口戦略②：賃貸で回す（管理体制／注意点）
向いているケース
- すぐ売るのは心理的に難しいが、空き家コストは止めたい
- 立地がよく、家賃収入で維持費を相殺できる可能性がある
- 将来、障害のある子の住まいとして戻す可能性がある
賃貸で一番大事なのは「管理者が誰か」を固定すること
- 賃貸は、契約だけでなく「修繕」「クレーム」「更新」「退去精算」が続きます。
- 相続人が複数なら、窓口を1人（または管理会社）に集約し、勝手な指示が飛ばないようにします。
- 障害のある相続人が所有者になる場合、賃貸借契約の締結・解除が「居住用不動産の処分」に該当し得る場面もあるため、後見利用中は特に注意が必要です。
賃貸でよくある落とし穴
- リフォーム費用をかけすぎて回収できない
- 相続人の合意が曖昧で、更新・退去時に揉める
- 家賃収入の入金口座と、障害のある子の生活費支出が混ざり、会計が不透明になる
出口戦略③：保有しつつ整理（共有回避／代償分割／将来の処分）
「いったん保有」でも、整理しないと負動産化します
- 共有のままは、将来の売却・解体・建替えでほぼ揉めます。
- 保有するなら、名義を1人に寄せる（代償分割など）か、将来の処分ルールまで決めておくのが実務的です。
本事例での整理
- まず名義整理（相続登記）を進め、手続きの前提を確定
- 次に「売却」か「賃貸」かで割れる前に、3か月だけ“暫定管理期間”を設定
- その間に査定・修繕見積・福祉への影響確認を行い、期限日に再度家族会議で決定
名義整理（相続登記）の実務｜期限・書類・落とし穴
超重要
相続登記（不動産の名義変更）は、一定の期限内に申請することが原則として求められ、正当な理由なく怠ると過料の対象となり得ます。
「売るか決めていないから登記しない」は、後で手続きを重くしやすい典型パターンです。
相続登記の前に“必ず”やること
- 相続人の確定（戸籍）
- 遺言の有無の確認
- 不動産の特定（所在地・地番・家屋番号）
- 遺産分割協議（遺言がなければ原則必要）
必要書類（実務で揃えやすい順）
- 被相続人：出生から死亡までの戸籍一式、住民票除票
- 相続人：戸籍、住民票、印鑑証明書
- 不動産：固定資産評価証明書（または課税明細）、登記事項証明書
- 遺産分割協議書（または遺言）
- （代理が必要な場合）後見関係書類、委任状 等
戸籍提出の負担を減らすなら、法務局の「法定相続情報一覧図」を活用すると、金融機関や登記で同じ戸籍を何度も出す手間を減らせます。
落とし穴：登記が遅れると“出口”が先に詰まる
- 売却の買主・仲介会社は、名義の確定を強く求めます（決済ができないため）。
- 賃貸でも、契約主体・修繕責任・火災保険の名義などが曖昧になり、事故時に揉めます。
- 結果として空き家期間が伸び、コストとリスクだけが増える──これが負動産化の典型ルートです。
よくある失敗7つ（やり直し・揉め・費用増の原因）
- 「後で決める」で空き家の管理を放置（近隣苦情・劣化・害獣・火災リスクが増える）
- 相続人の代表を決めず、連絡窓口がバラバラ（業者が動けない）
- 同意の有効性（意思能力）を軽視して協議を進め、後で無効リスクが出る
- 共有のままにして将来の売却・解体で揉める
- 売却益・家賃収入の入出金が混ざり、使途不明で疑心暗鬼になる
- 「思い出」だけで高額リフォームを決め、回収できない
- 福祉・税務の影響確認を後回しにし、あとで打ち手が狭まる
Q&A（後見が必要？売却できる？福祉への影響は？）
Q1. 障害があると、必ず成年後見が必要ですか？
必ずではありません。ポイントは「内容を理解して判断できるか（意思能力）」です。
①本人が説明を理解し、自分の意思を示せる／②手続きが比較的単純／③争いが少ない、なら後見なしで進むこともあります。
一方で、不動産の売却など重要な判断が必要で、同意の有効性に不安がある場合は、後見等の検討が現実的になります。
Q2. 成年後見を使っていると、家を売れませんか？
売れないわけではありませんが、居住用不動産の処分に該当する場合、家庭裁判所の許可が必要になることがあります。
許可なく処分すると無効となり得るため、手続き設計（誰が何を申立てるか、必要資料）を先に整えるのが安全です。
Q3. 「本人は今住んでいない家」でも居住用不動産になりますか？
なる可能性があります。施設入所中で現在住んでいなくても、将来住む可能性や、入所前に住んでいた等の事情で居住用に含まれ得ます。
判断は個別事情によるため、後見利用中は特に「処分許可が必要か」を最初に確認すると、後戻りが減ります。
Q4. 相続登記は「売ると決めてから」でいいですか？
実務上はおすすめしません。売却・賃貸のどちらでも、名義が宙ぶらりんだと話が進まず、空き家期間が伸びて負担が増えます。
まずは「前提を固める（相続人確定・協議・登記）」を優先し、出口戦略は並行して詰めるのがスムーズです。
Q5. 売却したお金を、障害のある子の生活費に回したい。どう仕組みにすればいい？
「口座に入れて終わり」だと、使途や管理が曖昧になり揉めやすいです。
生活費を安定させたいなら、毎月の支払いルールを契約で固定する方法（例：家族信託、遺言での設計、支援者を含む家族会議）を検討すると、本人も家族も安心しやすくなります。
Q6. 不動産を持つと、福祉や給付に影響しますか？
制度によって取り扱いが異なります。資産・収入の状況が影響しやすい制度もあるため、「どの制度を利用しているか」から確認が必要です。
本人の暮らし（住居、就労、支援体制）とあわせて、福祉窓口・相談支援専門員・専門家で情報を揃えたうえで判断するのが安全です。
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「売るべきか迷っている」「同意の扱いが不安」「名義変更が止まっている」など、状況を整理するだけでも前に進みます。
まずは、今の家の状態（空き家／居住中）と、相続人の状況（人数・意思能力の不安の有無）をメモしてお電話ください。